GUÍAS DE PROPIETARIOS

PROTECSA administración de fincas servicios acomunidades de propietarios:

Nuestra filosofía garantiza una solución integral a las necesidades de su Comunidad de vecinos, estando siempre a su disposición, en caso de cualquier duda o aclaración, con el objetivo primordial de proporcionar a nuestros administrados un servicio de máxima calidad, garantizando la profesionalidad, la máxima eficacia empleando métodos y soluciones para la resolución de todas las incidencias, y disfrutando nuestros administrados siempre de una atención cercana bien en nuestras oficinas o bien a través de nuestra oficina virtualon-line, desplazándonos a la comunidad en todo momento, para la resoluciónrápida de los problemas e incidencias que puedan surgir, ofreciendo entre otrosservicios los siguientes:

1) PUESTA EN MARCHA DE LA COMUNIDAD:

Desde PROTECSA Servicios de Administración de Fincas ponemos en marcha su comunidad y nos encargamos de todos los trámites administrativos además de elaborar el presupuesto de aportación inicial, realizándose entre otras las siguientes:

· Diligenciar ante el Registro de la Propiedad el Libro de Acta · Obtener el CIF de la comunidad · Dar de alta todos los elementos comunes · Abrir la C/C a nombre de la comunidad · Elaborar el presupuesto de Aportación Inicial.

2) ASESORAMIENTO DE LA FINCA:

Desde PROTECSA asesoramos a nuestros administrados en todas las materias relativas a la comunidad:

· Demandas de morosidad. · Referente a la Ley de Propiedad Horizontal. etc

3) CONTROL ADMINISTRATIVO Y CONTABLE DE LA COMUNIDAD:

Desde PROTECSA Servicios de Administración de Fincas, nos encargamos del seguimiento, mantenimiento y control contable y administrativo de la comunidad, además de todas las gestiones habituales como:

· Elaboración de los presupuestos del periodo de gastos anuales, para sacarla cuota mensual. · Seguimiento de los servicios contratados por la comunidad · Mantenimiento de los libros contables de la comunidad ·Gestión mensual de impagados · Elaboración individualizada por propietario de sus recibos de agua bimensual mente. · Liquidaciones semestrales de la comunidad si fuese preciso. · Balance semestral o anual de cuentas. · Informe cuatrimestral a cada propietario del estado de cuenta de la comunidad.

4) OTROS SERVICIOS:

Además nos encargamos de cualquier aspecto que pueda ayudar a nuestros administrados, como: · Revisar los servicios que contrate la comunidad (seguro, limpieza, suministros etc) para abaratar gastos. · revisar las comisiones de las remesas mensuales de recibos que emita la comunidad, para intentar llegar al coste 0€, lo que significaría un importante ahorro en los gastos anuales de la comunidad. · Abaratar los costes, por el mantenimiento mensual de cada ascensor, buscando empresas con mejor calidad precio, e incluso sin cambiar de empresa de mantenimiento, negociando los precios, para tratar de llegar a costes inferiores a 100 € por ascensor. · Atender a la conservación y mantenimiento del edificio, disponiendo las reparaciones ordinarias, y, en cuanto a las extraordinarias, adoptar las medidas urgentes, dando inmediata cuenta a la junta o, en su caso a los propietarios. · Presentación siempre, tanto para los distintos contratos, así como para cualquier obra o reparación, de cierta entidad un mínimo de cinco presupuestos, para una vez sumados a los presupuestos presentados por los distintos comuneros, realizar una comparativa relacionado precios / calidad o servicios, para que los administrados con cierto conocimiento de causa puedan valorar / votar la opción más favorable tanto para sus propios intereses como para los intereses de la comunidad. · Como empresa de administración, facilitar a los administrados comparativas con relación precios / calidad-servicios de reparadores de todo tipo, para que puedan ser valorados por los comuneros, para así obtener precios en reparaciones asequibles, que supondrá igualmente sumados los importes de todas las reparaciones que se producen en una comunidad, un ahorro considerable en el montante de gastos anuales que soportan los edificios.

FUNCIONES DEL PRESIDENTE, L.P.H.

Las funciones del presidente de una Comunidad de Propietarios se resumen en el artículo 13.3. de la Ley de Propiedad Horizontal del siguiente modo: representar a la Comunidad en juicio y fuera de él en todos los asuntos que la afecten.

Además de esta función representativa, el presidente tiene otras funciones de ordenación de la comunidad, como convocar y presidir las juntas, al menos una vez al año, firmarlas, ejercitar las acciones aprobadas por la junta, llevar a cabo los acuerdos tomados, exigir el pago a los vecinos morosos, firmar los presupuestos y gastos, Controlar el libro de gastos y presupuestos de la comunidad etc.

E incluso podría asumir funciones de secretario y administrador si los estatutos o un acuerdo de la junta no disponen la provisión de dichos cargos separadamente. En el supuesto de que exista un administrador de fincas, las funciones del presidente se simplifican mucho, así a groso modo el presidente se limitará a ir a las juntas de vecinos para autorizar todas las gestiones efectuadas por el administrador, limitándose básicamente sus tareas de forma genérica, en el caso de contar con el apoyo de un Administrador a los siguientes:

· Convocar Junta General Ordinaria una vez al año. · Convocar Juntas Extraordinarias cuando sea necesario o cuando lo pidan el 25% de los propietarios o un número de propietarios que sumados sus coeficientes sean al menos el 25% de los coeficientes. · Representa a la Comunidad en firmar contratos de limpieza, conserje, solicitar una subvención, cuando la JUNTA lo haya APROBADO. No puede contratar servicios de forma unilateral. · Puede efectuar gestiones que sean “neutras” como recabar información para subvenciones, llamar la atención a la empresa de limpieza, al administrador de fincas etc.

· Contratar servicios de carácter urgente, que no pueden aplazarse, como es reparar un cuadro eléctrico, llamar a una empresa de desatascos de cañerías… · Requerir a los propietarios para que cesen actividades prohibitivas, como por ejemplo ruidos.

· Firmar el acta de la Junta · Tiene que visar el certificado del estado de deudas. · Exigir judicialmente el pago de las deudas de los propietarios morosos cuando así lo haya aprobado la Junta. · Recibir comunicaciones del administrador de fincas para reparaciones urgentes.

FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR ARTICULO 20, L.P.H.

· Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares: En la practica la forma de cumplir este punto es controlando que los trabajadores cumplan con sus funciones, realizando inspecciones de los elementos comunes, visitando la finca, y anticipándose a las reparaciones que vayan a ser necesarias.

· Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a losmismos: Este es el segundo punto del artículo 20 de la LPH. Esta función es la más importante.

Debe evaluar los gastos que se prevé que va a haber durante el ejercicio y someterlo a la junta para su aprobación. Además deberá proponer las propuestas que considere convenientes y analizar la rentabilidad que puede producirse de los elementos comunes.

· Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios: Este el tercer punto del artículo mencionado. Tiene que ver con las obras en las Comunidades de Propietarios. Es de vital importancia atender las reparaciones ordinarias que surgen como consecuencia del paso del tiempo y del uso del edificio y que posiblemente estén presupuestadas.

Por supuesto, el administrador también tendrá que atender las reparaciones urgentes y necesarias como por ejemplo: instalación de protección ante el desprendimiento de cascotes de un balcón, rotura de tubería general etc. En estos casos, el administrador está autorizado a actuar pero siempre informando al presidente.

· Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes: Este es el cuarto punto que menciona la Ley, se refiere a la función ejecutiva de acuerdos del administrador de fincas. Para ello deberá realizar los cobros y pagos correspondientes.

También tendrá que contratar a las empresas que sean necesarias, cobro de cuotas a los comuneros, pagos para atender los gastos, exigir extrajudicial y judicialmente los pagos a los propietarios morosos siempre que así lo haya autorizado la Junta de Propietarios.

· Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad: Es el último punto se asigna al administrador de fincas las funciones de secretario de la junta y por tanto también deberá de gestionar la documentación de la comunidad.

· Además de las anteriores también tendrá las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

¿PUEDO CAMBIAR DE ADMINISTRADOR?

Subsiste en la mente de muchos propietarios que cambiar de administrador de fincas es un largo trayecto burocrático y se les hace una montaña tan ardua de subir  que a menudo desisten y dejan al administrador de turno que se perpetúe cómoda y felizmente en su “feudo” (muchas veces con honorarios abusivos, en otras ocasiones considerándose el dueño de la comunidad de propietarios, y en no pocas ocasiones no atendiendo diligentemente sus funciones) Pero esto no es así. Te revelamos cómo cambiar de administrador de fincas en unos sencillos pasos.

· En la Junta Ordinaria que se celebra anualmente, siempre consta como punto del orden del día la renovación de cargos. Es en este momento, si la comunidad no está conforme con la actuación de su administrador de fincas o ha perdido la confianza en él, cuando puede acordar, por mayoría simple, el cese o cambio de administrador de fincas, es conveniente revisar antes el contrato firmado con cada administrador ya que puede ser de carácter anual y en este caso es conveniente cumplir el contrato para evitar reclamaciones acordando el cambio de administración a la finalización del contrato.

· También puede ser removido antes de la expiración del mandato, tomando el acuerdo en una junta extraordinaria (convocada por el presidente, o por una cuarta parte de los propietarios o un número de éstos que representen como mínimo el 25 % de las cuotas de participación). En este caso, es imprescindible que figure en el orden del día de la convocatoria de la junta el cese o cambio de administrador de fincas. Esta reunión la puede convocar cualquier vecino.

· En esta junta no es obligatoria (y es aconsejable que no se cite) la  presencia del administrador de fincas a cesar. En tal caso, el saliente deberá ser informado del acuerdo adoptado de forma fehaciente y por escrito, teniendo el plazo de un mes para abandonar su cargo.

· En caso de que se acuerde el cese de administrador, es conveniente establecer un plazo para elegir un nuevo administrador, pero en el caso que se acuerde el cese sin proponer un administrador de fincas nuevo, el cargo recaerá de forma temporal, sobre el presidente de la comunidad, hasta que posteriormente se nombre un nuevo administrador.

· Para que tenga validez el acuerdo, deberá ser ratificado con la mayoría simple de los coeficientes (mitad +1) de los propietarios asistentes a la reunión, formalizarse en un acta (donde figure el acuerdo adoptado y la fecha definitiva del cese del actual administrador de fincas, que normalmente coincidirá con la fecha de inicio de la actividad del nuevo administrador) y enviarse copia de la misma en el plazo de una semana desde la celebración de la junta a todos lo propietarios.